谢逸枫：房价上涨超10%！前4月全国楼市处于调整期呈现恢复放缓
文/谢逸枫
5月16日 ，谢逸现恢一组全国房地产数据显示 ，枫房复放尽管前4月全国商品住宅房价同比上涨11.1% ，价上创2020年以来同期历史最高涨幅 。涨超由于投资 、前月全国期呈供应下降 、楼市需求萎缩 ，处于全国房地产市场处于调整期 ，调整呈现恢复放缓趋向 。谢逸现恢
笔者认为 ，总体评价目前房地产市场看 ，价上目前全国房地产处于调整期 ，涨超短期内市场供需修复需要半年以上 。前月全国期呈而需求 、楼市信心的处于恢复阶段 ，房地产企稳的基础、条件不牢固。因此，未来政策需加大刺激力度 。
当三道红线 、房地产贷款集中制正式放松及金融16条措施 、三支利箭全面落实 ，供需政策全面加大刺激范围 、力度时，房地产政策方能显效 。预计房地产供需关系 、市场预期好转，市场就会逐渐的复苏回暖 、企稳 。
如何评价房地产市场体现？如何研判下一阶段的走势 ？对此 ，统计部门的官方代表说:“今年以来 ，房地产市场需求较快释放 ，商品房销售有所恢复，住宅销售价钱环比出现上涨，房地产开发企业资金状况有所改善” 。
尽管市场需求出现恢复迹象 ，但房地产投资和开发建设仍在下降 ，房地产市场整体处于调整期 ，稳定房地产市场 ，仍需要继续努力 。随着经济恢复向好 ，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转 ，市场有望逐步企稳 。
5月16日 ，一组国家统计部门的2023年前4月全国房地产数据显示，开发投资额 、施工面积 、新开工面积 、土地购置面积 、土地购置金额五项供应端指标 ，呈现跌幅扩大 、持续下降 、供应恶化趋向 。
竣工面积 、销售金额、商品住宅房价涨幅三项指标增幅扩大 。房企到位资金收窄至下降6.4% 、销售面积收窄至微跌跌0.4%、库存增长15.7% ，三项指标持续下降 ，说明房地产处于调整期 ，市场修复缓慢。
总体看 ，市场供应端的下降扩大趋向，房企的投资压缩非常明显 。施工面积 、新开工面积 、购置土地面积的萎缩，持续负增长 ，说明资金输血不足 ，加上融资传导堵塞 ，债务集中到期让房企口袋缺钱 。
需求端的复苏不稳定 ，尽管房企到位指金增月改善 ，资金链依然处于紧张的趋向没有改变 。由于集中保交房 、集中债务还款 ，销售回款无法传导到投资端 ，房企没有剩余过多的资金去扩大投资。
第一是投资额 。前4月全国房地产开发投资额累计同比连续一年零1个月（13个月）下降 ，同比单月连续下降1年8个月（20个月） ，跌幅较前3月扩大0.4% ，呈现恶化趋向 ，需要警惕 。预计年内转正。
前四月全国房地产开发投资35514亿元 ，同比下降6.2% 。其中，住宅投资27072亿元 ，下降4.9% 。办公楼投资1392亿元，同比下降9.2% 。商业营业用房投资2587亿元 ，同比下降17.4% 。
前4月同比下降6.2% ，降幅较前3月扩大0.4% ，较前2月扩大0.5% ，且连续4个月下跌 。4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%，较1-3月跌幅扩大1.4% ，单月规模不足万亿，比2022年月度投资平均值低21% 。
开发投资额总体看 ，呈现持续走弱的趋向不变 。归根结底是受到施工 、新开工面积持续低迷的拖累 ，房企扩张 、生产 、开工意愿不强 。销售回暖之下更多资金用于保交楼与清债务，土地购置面积 、土地购置金额大幅下滑 。
单月看 ，连续2个月下降 。3月投资额同比下降7.2% 、4月投资额同比下降7.3% ，说明房地产开发投资额的单月走势波动相对明显 。尽管销售端持续向好 ，由于市场预期不稳 ，房企投资信心偏弱，短期内难有明显改善 。
按照物业投资分类上看，住宅投资跌幅较上月扩大0.8% ，占总投资比重提升0.1%至76.2% ，是导致全国房地产开发投资额跌幅扩大的主要因素 。办公楼投资较上月有所改善 ，跌幅收窄2.3% 。
按照物业投资地区来看 ，各地区投资同比继续减少 ，西部地区跌幅最大 。房企投资重点依然集中在东部地区 ，占总投资比重为59.3% ，较上月提升0.7% ，投资持续改善 ，跌幅收窄1.3% ，中西东北地区同比跌幅较上月扩大 。
第二是供应端 。前4月全国商品房施工面积与新开工面积跌幅扩大 ，竣工面积连续2个月涨幅扩大 ，表明房企集中精力保交楼 。而施工面积、新开工面积跌幅扩大 ，主要是销售端、资金端没有完全复苏。
前4月全国房企房屋施工面积771271万平方米 ，同比下降5.6%（一季度同比下降5.2%） 。其中，住宅施工面积542968万平方米 ，下降5.9%（一季度同比下降5.4%） ，跌幅分别扩大0.4%、0.5% 。
前4月全国房企房屋新开工面积31220万平方米 ，下降21.2%（一季度同比下降19.2%）。其中 ，住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%（一季度同比下降17.8%），跌幅分别扩大2.0% 、2.8% 。
新开工面积依旧未有起色 ，体现持续低迷 、萎靡 ，连续两个月降幅扩大 。前4月降幅较上月扩大2% ，降幅回到2021年一季度 。4月新开工面积7099万平方米，创下2015年以来新低 ，与2022年月均开工量相比下跌35% 。
前4月房企房屋竣工面积23678万平方米 ，增长18.8%（一季度同比增长14.7%） 。其中 ，住宅竣工面积17396万平方米 ，增长19.2%（一季度同比增长16.8%） ，增幅分别扩大4.1% 、2.4%。
前4月商竣工面积持续保持高增长 ，累计增速回到2021年四季度 。竣工累计增速较1-3月提升4.1% ，增幅大幅收窄 。4月竣工面积4256万平方米 ，环比降31% ，同比依旧保持高位增长 ，达41.8% 。
总体看，供应端持续低迷 、恶化 。现在房企当务之急依然是保交楼 ，房屋竣工面积同比涨幅持续扩大就是最好的说明 。房企资金承压、土地成交面积下降导致施工 、新开工意愿不高 。
房地产市场目前还未完全的销售回暖 、投资意愿恢复缓慢 、资金面良好的正向循环没有形成 。预计房企资金端短期内难以传导至投资端 、供应端 ，商品房施工面积 、新开工面积的持续下降 ，就是证明。
第三是供应端 。前4月全国房企土地购置面积 、土地购置费用跌幅扩大 。前4月比一季度全国房企土地购置面积同比下降40.9%的跌幅还大 ，说明房企拿地意愿非常弱 ，投资信心未可见明显恢复，政策端传递到投资端需要必定的时间 。
全国房企土地购置面积累计同比下降2年2个月（26个月），同比单月连续下降2年4个月（28个月） ，预计年内难转正 。拿地的房企，普遍是央企和国企，至少民企方面拿地的积极性是不高的 。
第四是需求端 。前4月全国商品房销售面积同比下降0.4%（一季度同比下降1.8%） 、销售金额同比增长8.8%（一季度同比增长4.1%） 。预计商品房销售面积同比年内转正，全年先冷后热、先抑后扬。
前4月全国商品房销售面积37636万平方米 ，同比下降0.4%，较2022年全年 、2023年1-3月降幅收窄26.3%和1.4% 。其中住宅销售面积增长2.7%（一季度同比增长1.1%） ，增幅扩大 ，连续2个月增长 。
商品房销售额39750亿元 ，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%，增速比1-3月加快4.7% ，连续2月增长 。随着政策效应逐步显现，以及前期疫情积累的需求释放 。市场总体看 ，与去年同期相比依然处在边际修复 、复苏的过程。
今年1-2月 、1-3月的商品房销售面积增速分别为-3.6% 、-1.8% 。1-4月的增速收窄至-0.4%，呈现出持续改善的趋向。商品房销售额已率先回正 。今年1-2月、1-3月 、1-4月的全国商品房销售额的增速分别为-0.1% 、4.1%和8.8%，持续向上 。
单月看 ，4月商品房销售面积 、销售金额分别达到7690万平方米 、9205亿元，同比增长5.5%和28% ，但是环比分别下降48%和39%。4月住宅销售面积 、金额为6715万平方米 、8373亿元 ，同比增长8.1%和30.1% ，环比下跌48%和38%。
4月销售面积7690万平 ，同比增长5.5% ，增速较上月提升了5.3% 。而销售金额9205亿元 ，同比增长28.0%，增速较上月提升了19.2%。主要是核心城市销售持续复苏 ，受到去年低基数的影响 。
按照前4月 、单月的销售面积与销售金额绝对值看 ，依然处于历史低位 。2023年4月单月销售面积低于2015-2021年同期水平 ，销售金额低于2017-2021年同期水平 ，4月销售面积与销售金额较2021年同期分别下降46.2%和39.6% 。
4月单月数据来看 ，体现出目前房地产市场复苏动能衰退 、乏力 ，需求不足的现象 ，区域性的点状回暖之下 ，区域 、城市愈发分化严重 。京津冀 、长三角、大湾区等热点市场销售情况总体向好 。
按照区域销售面积来看 ，区域分化进一步加剧 ，其中东部地区销售修复显著。4月东、中 、西部销售面积同比增速分别为17.4% 、-2.4% 、-11.1% ，其中东 、中部地区较3月提升了10.2 、8.1% ，西部地区降幅较3月扩大了9.3%。
4月东 、中 、西部销售均价同比增速分别为20.3%、9.7% 、18.9% 。在量价提升的带动下，4月东部地区销售金额同比增长41.2% ，增速较3月提升了23.6% 。中 、西部4月销售金额同比增速分别为7.1%、5.7% ，较3月分别提升了16.7 、1.8% 。
大部分区域、城市未能延续2月 、3月的“小阳春”行情 ，“银四”、“五一”市场整体偏弱 。说明前期积累的刚需、改善需求阶段性释放完毕 。市场整体供求均迎来“拐点” ，增长动能转弱非常的明显 ，市场热度显著回落 。
必须警惕 、防止商品房销售变冷的情况 ，因而房地产市场销售企稳的基础 、条件不牢固 。鉴于4月、五一 、5月房地产市场走弱的现象 ，各地要重视继续提振销售端的指标，避免市场再陷低迷 。
第五是库存端 。4月末 ，全国商品房待售面积6.4487亿平方米（一季度末6.4770亿平方米），较上月减少283万平方米 ，同比增长15.7%（一季度末同比增长15.4%） 。其中 ，住宅待售面积增长15.4% 。
待售面积6.4487亿平方米 ，其中住宅待售面积3.1429亿平方米 ，减少412万平方米 ，同比增长15.4% 。办公楼4721万平方米 ，增加35万平方米 ，同比增长23.7% 。商业营业用房1.4103亿平方米 ，增加41万平方米，同比增长13.6% 。
4月末全国商品住宅现房库存去化周期为18个月。相比3月末19.2个月、2月末21.8个月水平有明显改善 。按照商品住宅的期房销售周期为4个月 。总体上 ，随着后续房屋销售市场的回暖，预计库存去化周期已可见顶，后续将掉头向下 。
全国商品住宅现房库存面积为3.14亿平方米 ，环比3.2亿平方米的库存有所下降 。库存规模大抵相当于2017年10月的水平。说明目前的库存规模绝非历史最高点 ，至少比2014年-2016年的高库存规模差了一大截。
而办公楼待售面积4721万平方米（一季度4686万平方米） ，增长23.7%，比3月扩大1.8% 。商业营业用房待售面积1.4103亿平方米 ，增长13.6% 。值得注意的是1月-4月全国现房销售规模约0.4亿平方米 。
全国商品房待售面积在2015年创历史最高 ，2016年开头逐渐下降 ，到2020年下降到4.9850亿平方米 。历年数据显示，2013年4.9295亿平方米 、2014年6.2169亿平方米 、2015年7.1853亿平方米 。
2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米 。2018年5.2414亿平方米 、2019年4.9821亿平方米 、2020年4.9850亿平方米 、2021年5.1023亿平方米 、2022年5.6366亿平方米 ，2022年回到5亿平方米以上 。
第六是价钱端 。目前房价已经走出了下跌的通道,开头步入上涨的区间 。1月-4月全国商品房销售均价为10562元/平方米（一季度10200元/平方米） ，同比涨幅为9.2%（一季度6.8% 、前2月3.7%），涨幅扩大2.3% 。
前4月全国商品房销售均价10562元/平（一季度10200元/平方米） ，同比增长9.2%（一季度6.8% 、前2月3.7%） 。而前4月全国商品住宅均价为10562元/平方米 ，涨幅为11.1%（一季度6.3%、前2月4.1%）。
2023年1月-4月、1月-3月份我国新建商品住宅累计销售额分别是36020亿元 、27647亿元 ，销售面积分别是32966万平方米、26251万平方米 。用前4月的累计销售额减掉前3月的累计销售额 ，就是4月的销售额 。
得出4月商品房销售额8373亿元后 ，用同样的方法 ，能算出4月商品房销售面积6715万平方米。这样就可以简单的算出，4月商品房平均销售价钱（8373亿元/6715万平方米）是12469元/平方米 。
2023年4月全国新建住宅平均销售价钱比3月上涨18.7%到12469元/平方米 。用同样的方法 ，能算出3月份全国商品房住宅销售平均价钱是10505元/平方米 ，4月份的销售均价比3月份销售均价上涨了18.7% 。
这是2018年以后第一次出现 。2021年1月和2月 ，全国新建住宅平均销售价钱曾创出一个小高峰，比2020年12月上涨13.6% 。此后 ，全国新建住宅平均销售价钱对前一个月的涨幅 ，从未超过10% 。
4月70个大中城市的价钱涨幅都远没达到18.7% ，究竟是什么缘故将平均价推高到上涨18.7% ？按照统计部门的解释 ，4月商品住宅销售均价升幅较大主要因而东部成交量大 ，占比高，而中西部占比下降 ，因此价钱上涨较为明显 。
简单的说白了 ，是区域 、市场产品结构性的因素。东部地区价钱高的住宅销售好 ，缘故是销售结构的变化。这个方法测算的销售均价的波动 ，体现了销售结构的变动 ，而不单纯是房价的涨跌 。
按国家统计局的解释 ，销售额指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价） 。销售面积指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积） 。
目前房价回稳的趋向明显。4月商品房销售均价11970元/平 ，环比增长17.5% ，同比增长21.4%。其中4月住宅销售均价12469元/平 ，环比增长18.7%，同比增长20.9% ，从绝对值来看 ，均处于历史最高位 。
2023年来全国房价已连续3个月上涨 ，且涨幅连续2个月扩大 。房价涨幅相对较大 ，主要缘故是地方放松限价、限签政策 、房企调整定价策略等有关 ，及市场区域 、产品结构性的因素 ，即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力 。
第七是房企到位资金。前4月全国房企到位资金连续下降15个月 ，房企国内贷款同比下降连续一年9个月（21个月） ，跌幅收窄至6.4%（一季度下跌9.0%、前2月下降15.2%） ，融资端加速修复 ，资金面逐渐改善 。
前4月房地产开发企业到位资金45155亿元 ，同比下降6.4%。其中 ，国内贷款6144亿元 ，下降10.0% 。利用外资12亿元，下降69.6% 。自筹资金12965亿元 ，下降19.4%；定金及预收款15925亿元 ，增长4.0% 。个人按揭贷款8222亿元 ，增长2.5% 。
前4月房地产开发企业到位各项资金来源中 ，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的53.5%，较上月提升1.4% 。自筹资金占28.7% ，国内贷款占13.6% ，占比均较上月降低 ，说明房企销售回款的比例逐渐上升。
同比数据看 ，企业各项资金来源走势分化 ，定金及预收款 、个人按揭贷款在销售持续回暖基础下 ，实现由跌转正 。而国内贷款 、利用外资和自筹资金跌幅有所扩大 ，其中自筹资金跌幅扩大1.5% 。
销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面 ，但要真正传导到房企投资拿地和工程建设 ，时滞过长 ，并且面临着重大大的压力 。要是不及时解决 ，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给 ，导致供需不平衡 。
目前在销售回暖影响下 ，定金及预收款对房地产资金来源形成必定支撑。由于房企的融资端未有根本性 、实质性的改善 ，目前市场风险依然较大 。因而二次债务违约 、退市 、逾期交房的风险依然存在。
尽管房企积极探寻债务全面解决方案 ，大多民营房企债务重组未有实质性进展，多家民营上市房企面临较大退市压力 。目前需要通过积极营销强化自身造血能力 ，才能确保债务偿付和可持续经营 。
第八是景气端。国房景气指数连续连16个月跌破100 ，但逐月小幅上升 。2023年4月国房景气指数为94.78 。3月国房景气指数为94.72 。2月国房景气指数为94.67 。1月国房景气指数为94.46 。
2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66 、4月的国房景气指数的95.89 。5月的国房景气指数95.59 。6月的国房景气指数95.4% 。7月的国房景气指数95.3% 。
8月的国房景气指数95.07 ，9月的国房景气指数94.86，10月的国房景气指数94.70 ，11月的国房景气指数94.42 。12月的国房景气指数94.35 ，继续刷新2016年初以来最低水平。
判断房地产市场是否景气 、活跃 、信心的指标之一 ，国房景气指数自2022年1月破100后 ，一直呈现下跌 ，并且跌幅扩大的趋向 ，意味着房地产市场没有完全分复苏回暖 、企稳 ，处于调整周期 ，并且拉长。